immobilier locatif neuf ou ancien

Immobilier investi neuf ou ancien ?

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Immobilier locatif neuf ou ancien

Acheter un logement immobilier  locatif neuf ?

L immobilier locatif est un marché dynamique. faut il acheter un logement neuf ou plutôt chercher un appartement dans un secteur déjà urbanisé.

Neuf ou ancien : Là est toute la question ?

Un français sur six seulement achèterait à credit un appartement neuf pour le louer. C’est une étude du Credit Foncier qui nous le rapporte.

Cela me paraît surprenant, car se priver des avantages fiscaux liés à la location, qui réduisent les impôts sur le revenu ne doivent  pas laisser indifférent.

Pourquoi se priver de l’exonération fiscale  ?

Pour y voir clair il faut connaitre les offres avant toute décision. D’abord l’immobilier neuf profite de la loi PINEL.

Pinel  à quelles conditions ?

Dans le dispositif PINEL, je peux faire un ou deux  investissements immobiliers locatifs  ne dépassant pas 300.000€ au total.

  • Mon locataire doit être éligible à la loi Pinel, notion de revenus en fonction de la famille du locataire sous un plafond défini par zones.
  • Le loyer que je demanderais ne dépassera pas un plafond au mètre carré defini par les zones géographiques en question.
  • Enfin, je devrais louer  le bien immobilier locatif, au moins :

·       6 ans et obtenir 12% de réduction  soit 36.000€ au total   soit 6.000€ par an

·       9 ans ……………. 18% ………………… soit 54.000€…………………. 6.000€ par an

·       12 ans ……………21%………………….soit 63.000€ ………………….5.250€ par an.

·       exemple pour 300 mille euros

L’acquisition à crédit permet de déduire les intérêts de l’emprunt sur le montant des loyers perçus.

A noter toutefois que la réduction d’impôt est limité à 10.000€ sur le revenu.

Choisir la ville pour investir.

Les villes qui ont eu une politique du logement, telle que Angers, on vu le parc immobilier locatif encombré. Tant et si bien que le prix du mètre carré dans l’ancien à baissé.  Par suite, les loyers par le jeu de l’offre et la demande ont baissé également.

En définitive, donc bien se renseigner sur ce point, car la loi Pinel  exige que le logement ne reste pas vacant.

Choisir le quartier de l’investissement

S’agit-il  d’un ancien site industriel comme il en existe à Marseille, d’une caserne militaire bien placée en ville, caserne desjardins Angers,   ou autre démolition qui font la place belle à l’investissement.

Choisir en fonction des voies de circulation

Ce point devient crucial, en particulier, lorsque la politique des municipalités fait la chasse aux voitures en ville. En réalité, le stationnement prolongé devient une galère. Autant dire qu’un parking en sous sol de l’immeuble n’est plus un luxe.

Par ailleurs, une bretelle de raccordement à une voie rapide donne un plus à la valeur du logement.

La station du Tram qui passe au pied de l’immeuble, donne de la valeur au bien immobilier en général.

Vérifier les infrastructures du nouveau quartier

Lorsque le quartier fait peau neuve, il faut aussi penser, aux difficultés de circulation dans les années à venir. La construction d’un groupe scolaire, d’un ensemble sportif, gymnase, stade piscine, sans compter la construction des nouveaux logements collectifs sont à prendre en compte, dans la vie de tous les jours. La valeur en devenir est à ce prix là.

L’immobilier ancien : comment investir ?

Le logement locatif ancien ? dans un investissement tel que  dans l ancien demande quelques précautions avant de louer.

La première chose  tenir compte  du diagnostic qui doit être conforme en tous points à la réglementation.

Investir dans un appartement, suppose connaitre la copropriété et le syndic qui gèrent .

Il serait bien vu de demander la lecture des trois derniers rapports d’assemblée générale des copropriétaires. ne serait ce que de ressentir l’ambiance qui y règne, à dire de 37 ans d’expérience je crois deviner l’atmosphère.

L’appartement que je convoite dans l immobilier locatif,  date de combien d’années?

plus ou moins de 15 ans?

les diagnostics sont plus pointus après 15 ans.

Là aussi le quartier, la ville, l’environnement comptent beaucoup. La taxe foncière n’est pas à négliger, on voit des communes qui demandent allègrement l’équivalent de deux de loyer pour s’acquitter de la taxe foncière.

Pour un couple avec enfants, les écoles, les infrastructures sportives et autres doivent prioriser le choix.

Les constructions d’avant l’an 2000, n’ont pas ou peu d isolation thermique.

immobilier ancien à rénover

Ce choix doit convenir à un connaisseur dans l’immobilier.

Souvent le bricoleur chevronné est adepte de l’investissement dans l’immobilier ancien.

Je dois dire pour l’avoir expérimenté  : c’est intéressant d’être prévenu que la paumelle de porte de placard mérite d’être revissée. Car en effet, la négligence conduit à des dégâts plus importants.

En revanche, il n’y a plus de vacances ou même de week end  ! J’exagère ! si par hasard le locataire appelle.

Par exemple,  le dernier en date, un plombier est venu faire des travaux  dans un appartement cet après midi . Il oublie en repartant de rouvrir toues les vannes . Vers 21 heures c’est le branle bas de combat comment prendre sa douche demain matin ?

Sur place doit on rouvrir , où était-il? avait-il terminé? Chez qui était il?

Pour l’anecdote, l’eau était à nouveau courante le lendemain à 11 heures.

Garder son appartement à l’oeil, quelle idée ?

En revanche, le propriétaire garde un oeil sur son bien et cela vaut bien quelques dérangements.

Les frais de notaire ?

Se constituer un patrimoine en achetant un logement ancien convient mieux me semble t il pour une résidence principale, qu’un investissement locatif même à court terme. En outre, les frais de notaire doivent être examinés avec soin, ils ne figurent pas dans les charges.  Pourtant ils représentent un certain temps avant de pouvoir se revalorisé à l’équilibre du prix d’achat. Sauf à faire un investissement locatif défiscalisant et fonctionner avec une réduction d impôt. Sauf à faire un investissement locatif défiscalisant et fonctionner avec une réduction d impôt reportable d’une année sur l’autre,  de telle sorte que l’on puisse reporter le déficit fiscal jusqu’à 10 ans maximum.

cette hypothèse   s’explique bien, tellement bien que je vous propose mon prochain article sur l’investissement locatif dans l’ancien avec zéro impôt sur le revenu.!!!

A bientôt sur le site LKFINANCES