Les logements hier ?
Signalons d’emblée la décentralisation progressive dans les prises de décisions publiques et de voir en même temps la progression des préoccupations territoriales à l’échelon des collectivités publiques, pour comprendre les enjeux qui sous tendent les problématiques urbaines.
Nous sommes loin des préoccupations en 1850 de vouloir par la loi du 13 avril 1850 interdire l’insalubrité et en instaurant les comités d’hygiène inscrits dans les charges des municipalités .
Les années d’après guerre seront employées à la reconstruction et il faut attendre 1977 pour voir la réforme du secteur du logement avec une politique centrale de production avec pour objectif de résorber un énorme déficit quantitatif des logements en France.
Tout le monde se souvient de l’appel de l’ Abbé Pierre en janvier 1954. Son action ne sera pas vaine certes mais ne suffira pas en endiguer ce problème social à l’image des resto du cœur qui accentuent sans cesse leur action.
Les entreprises du bâtiment sont soutenus et feront un bassin d’emploi important dans le pays. La politique du logement s’appuiera essentiellement sur ces composantes économiques et sociales en matière de construction et du soutien de l’emploi, dans le périmètre des collectivités territoriales.
Rôle de l’ Etat
C’est à l’ Etat de conserver la main sur l’outil politique économique du bâtiment qui permet de poursuivre l’objectif de préserver l’emploi et la construction.
Qui dit maitrise du dispositif économique suppose assurer l’accompagnement des divers acteurs économiques du bâtiment vers l’amélioration des parcs privés et social.
Cette alternative exprimée, les collectivités locales seront partie prenante dans le maintien de l’activité du secteur du bâtiment en équilibre entre offre et emploi dans les localités.
La décentralisation en marche
C’est en 1983 que le mot décentralisation prend tout son sens. Alors que le législateur parle de décentralisation à tous les niveaux le logement bizarrement n’en fait pas partie. Les collectivités n’ont pas d’initiatives dans ce domaine. Ce sont les conseils départementaux qui assurent le partage des responsabilités publiques réparties dans les œuvres locales et de conception de l’habitat.
La loi Besson le 31 mai 1990 apporte la mise en œuvre du droit au logement elle apporte une référence aux locataires qui abordent le droit au logement opposable (DALO 2007) et prépare la lutte contre les exclusions. L’offre de logements abordables s’étoffe non seulement dans le domaine public mais également privé.
Enjeux urbains des politiques du logement
L’ offre de logements sera une priorité privilégiant la qualité urbaine de manière généralisée notamment dans les zones d aménagement ZAC là ou le logement est le produit principal dans la majeure partie des cas. Les offices publics joueront un rôle important dans la seconde moitié du siècle dernier. Les opérations programmées d amélioration de l habitat (OPAH) ou encore de résorptions de l habitat insalubre (RHI) ou de reconstruction dans les projets urbains ajoutés à la politique de la collectivité territoriale, assurent l’urbanisation du territoire.
Les logements sociaux ont progressé plus vite que le parc des logements privés entre 1960 et 1970 l’époque des “barres” des ensembles construits dans l’homogénéité avant tout. Puis vient les années 1990 avec le réinvestissement de ces patrimoines de façon améliorée les urgences de reconstructions étaient en partie passées. Cette amélioration visaient le confort et déjà il était question de la performance énergétique. Timidement il faut dire pour cette dernière. L’isolation se limitait à une feuille de polystyrène expansée de 2 cm d’épaisseur derrière la contre cloison. Il arrivait souvent que seule la contre cloison était rajoutée cela paraissait pourtant une avancée dans le confort énergétique.
Parallèlement les communes peuvent exercer leurs compétences pour une notion nouvelle, le droit au sol avec ce que l’on appelle les PLU -plan locaux d urbanisme-ce qui offre une dimension supplémentaire pour la délivrance des permis de construire et dans les plans prévisionnels et organisationnels de l’occupation des bâtis sur le territoire.
Après l’an 2000 la décentralisation ouvre le domaine de la coopération intercommunale et la prise en charge des PLH c’est à dire programmes locaux habitat. Les communes sont dotés de moyens de réflexion et d’anticipation notamment en cas de préemption des terrains même en réserve foncière.
Les moyens de la politique
C’est le pouvoir public qui conserve les moyens de l’encadrement de l urbanisme par des incitations et des recommandations par exemple en nombre de logements sociaux dans un rapport proportionnel à la densité de la population. On peut parler du pouvoir de lisser les programmes que les collectivités territoriales mettent en place. Leurs courbes prévisionnelles de l’accroissement du parc social tout en veillant à l’équilibre à l’accession à la propriété des ménages orientent l’épargne vers l investissement locatif.
En plus à l’échelon national sont élaboré de manières autoritaires les normes de construction, les normes d’accès aux personnes à mobilité réduite , des performances énergétiques particulièrement. Les conditions s’allongent toujours un peu plus au fur et à mesure que le parc immobilier vieillit.
Les normes se référent à l habitabilité, à la salubrité et à la décence des logements.
En contre partie nous voyons les prix du mètre carré neuf progresser plus vite que les prix de l’ancien créant un différentiel bien visible.
Trois lois Quilliot en 1982, Méhaignerie en 1986 et enfin la loi de juillet 1989 sont encore en vigueur actuellement.
Un point reste à aborder portant sur les mises aux normes des logements classées en bas de la classe des performances énergétiques E et F qui sont appelés énergivores en rapport avec la faible isolation de ces logements concernés. Par ailleurs, il est désormais fait interdiction de les louer en l’état.
Une mesure vient d’être prise qui montre au passage l’aspect péremptoire des décisions en contradiction avec les droits élémentaires des propriétaires qui sont libres d’ abusus , d’usus et fructus. Cette particularité va à l’encontre des dispositions habituelles en matière de location immobilière. La fiscalité incitative d’ordinaire rend fort bien le service attendu, plutôt que de risquer l’abstention de devoir procéder aux travaux de réfection et de mise aux normes énergétiques.
le rapport des français au logement
L’immobilier résidentiel en France est en mouvement perpétuel. Les français sont attachés à leur logement. Comptez 60% des français qui souhaitent devenir propriétaires .
l’ Etat indépendamment de ces constats énonce des grandes directives mais force est de constater l’apparition de grandes disparités dans leurs réalisations.
La transition environnementale prend le pas sur les objectifs quantitatifs avancés depuis déjà des décennies. Construire 500 000 logements logements par an reste un vœu pieu.
La baisse significative en 2020 n’est pas seulement liée au Covid. En 2019 année record s’il en est, cet objectif n’a pas été atteint loin s’en faut. Les mesures prises par le haut conseil de stabilité financiere en fin 2019 reste dans les mémoires.
Selon le journal les ECHOS qui montre un diagnostic étayé soulignant que plus de 300.000 familles en 2020 n’ont pu acheter leur logement. Le rapport insiste sur le pourcentage en baisse des ouvriers et des employés qui se paupérisent respectivement de 7% et 16.5% à Paris.
Alors que les achats en2020 fléchissaient de 150.000 par rapport à 2019, nous constatons que les objectifs de 2021 ne seront pas atteints en repli prévu de 200.000 transactions au moins par rapport à 2019.
Loi PINEL
Dans les zones tendues des centres villes les futurs propriétaires bailleurs qui peuvent accéder le font à partir de la loi Pinel garantissant ainsi des logements à loyers modérés pour les futurs locataires. Les besoins en logement sont récurrents autant dans les centres villes qu’en périphérie.
En matière de logement l’urbanisation se doit d’être clair précise et suffisamment élaborée en amont pour donner une orientation facile à suivre autant pour les employeurs que pour les ouvriers et employés qui occupent les bassins d’emplois.
Seulement nous assistons à une augmentation des prix du marché immobilier jusqu’ ‘ici en zone urbaine. Depuis les crises sanitaires successives le marché de l’immobilier se déplace à la faveur du télétravail vers les zones périphériques des grandes villes. Ce phénomène existait bien entendu avant mais pour une raison connue liée aux prix inaccessibles.
La loi Pinel en fin de course continue son action avec une progression qui ne se dément pas, mais ne suffira à combler le retard.
Quelle politique publique du secteur du logement ?
Qu’il s’agisse de Paris habituellement fer de lance du pays ou des villes telles que Bordeaux, Lyon, Marseille, toutes indiquent la tendance d’un même retard de construction. La suppression de la taxe d’habitation n’a pas aidé les collectivités qui ont de ce fait reporté les impôt locaux vers les impôts fonciers des entreprises et des particuliers. Ces stratégies fiscales à la charges des propriétaires du bâti se ressent inévitablement, d’autant que les lois de finances sont des plus changeantes d’une année à l’autre.
Le budget public du logement a subi une amputation de 10% depuis 2 ans ce qui rapproche l’effort public à 1.6% du PIB de la France.
Malgré la loi ELAN, parlons simplifications avec les 8.000 normes diverses et variées qui encadrent le secteur du logement privé et social et qui en définitive pèsent inévitablement sur la construction.
Dernier grief considérant la décentralisation en opposition avec l’ ETAT souverain, comment pourrait il laisser aux maires toute latitude en matière de responsabilité du secteur du logement et de l’urbanisation et du renouvellement urbain passant par la loi SRU en tenant une certaine vigilance dans l’obtention des permis de construire.
Covid et urbanisation ne fait pas bon ménage, et même complique encore davantage le plan logement. La mixité dans les ensembles demandent une grande souplesse des règles pour faire cohabiter propriétaires occupants ou non et locataires des logements sociaux .
Le PTZ ou prêt à taux Zéro ne joue plus son rôle auprès des primo accédants qui ont été évincés pendant l’année 2020, faute de présenter un apport personnel suffisant ou de ne pas pouvoir rester dans un taux d’effort inférieur à 33% compte tenu que la durée des prêts immobiliers étaient limités à 25 ans .
